04.08//2010
Оценка зданий и сооружений при реализации метода накопления активов производится на базе рыночной стоимости.
В состав зданий предприятия входят следующие элементы:
В состав сооружений предприятия входят следующие элементы:
При оценке стоимости конкретного предприятия приведенный состав зданий и сооружений уточняется и при необходимости дополняется.
Принципы оценки зданий и сооружений аналогичны принципам оценки предприятий, изложенным в первой главе книги. В зависимости от сферы приложения они объединены специалистами в четыре группы:
1) принципы пользователя результатами оценки;
2) принципы, связанные с требованиями к недвижимости (земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся);
3) принципы, связанные с рыночной средой;
4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования здания и сооружения.
Рассматриваемые принципы взаимосвязаны и при оценке объектов недвижимости должны применяться в совокупности.
К первой группе - относятся принципы полезности, замещения и ожидания.
Принцип полезности гласит: всякий объект оценки обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для определенных функций или реализации какого-либо интереса.
Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.
Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет.
Ко второй группе — принципам, связанным с требованиями к недвижимости (земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся), относятся принципы остаточной продуктивности земли, вклада, возрастающей и убывающей доходности, сбалансированности, оптимальных размеров, оптимального разделения и соединения имущественных прав.
Принцип остаточной продуктивности земли выражается остаточным чистым доходом, который приходится на земельный участок, после того как оплачены затраты на три других основных фактора производства — труд, капитал и управление.
Принцип вклада (или принцип эффективности инвестиций) гласит: выручка, полученная в результате инвестиций, должна быть больше, чем сами инвестиции.
Принцип возрастающей и убывающей доходности гласит: увеличение капиталовложений в основные составляющие объекта недвижимости обусловливает адекватное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта).
Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) гласит: составляющие производства (или объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. В противном случае стоимость объекта снижается.
Принцип оптимальных размеров (величин) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях наибольшим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.
Принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Разделение может быть физическое, по времени, но совокупности имущественных прав, среди участников и др.
К третьей группе — принципам, связанным с рыночной средой, относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения и принцип изменения.
Принцип зависимости гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.
Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, который не соответствует определенным в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.
Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.
Принцип изменения гласит: изменению подвержены как сам оцениваемый объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, поэтому при оценке необходимо анализировать эти изменения и определять степень их влияния на стоимость объекта.
К четвертой группе относится принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, который гласит: лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости — это его разумное и возможное использование, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на дату оценки. Этот принцип оценки самый важный для определения рыночной стоимости объекта, хотя в процессе оценки необходимо использовать по возможности все вышеперечисленные принципы.
Как и в других механизмах ценообразования, стоимость недвижимости (зданий и сооружений) определяется многими факторами, классифицируемыми специалистами по различным признакам. По сферам проявления эти факторы подразделяются на политические, экономические, социальные, демографические, правовые, физические, климатические и т. д., по критерию объективности влияния — на объективные (экономические и др.) и субъективные (связанные с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника сделки). Имеются и другие критерии классификации факторов, влияющих на стоимость зданий и сооружений.
Из всей совокупности факторов, влияющих на стоимость недвижимости, можно выделить основные, определяющие в конечном счете структуру стоимости объекта: местоположение объекта, его техническое состояние, архитектурно-конструкторские решения, наличие и состояние внутренних инженерных коммуникаций и инфраструктуры, экологические факторы. Именно эти факторы необходимо анализировать в первую очередь и определять их влияние на стоимость объекта.
Для оценки зданий и сооружений предприятия используются различные методы оценки1, объединенные в три подхода: затратный, доходный и сравнительный.
Затратный подход основан на предположении, что текущие затраты на строительство оцениваемого объекта (с учетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта. Этот подход к оценке реализуется в несколько этапов.
Первый этап. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находятся здание и сооружение, с учетом его текущего использования.
Второй этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения строения (строений).
Третий этап. Рассчитываются все виды износа строений: физический, функциональный и внешний.
Четвертый этап. Вычитается величина общего износа строений из затрат на воспроизводство или замещение объекта (результат этапа 2 минус результат этапа 3).
Пятый этап. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования рыночной стоимости земли и стоимости строения (строений) при существующем использовании.
Существуют четыре основных метода определения восстановительной стоимости, или стоимости замещения, объекта:
Метод сравнительной единицы измерения (или метод удельной стоимости) заключается в умножении скорректированной стоимости выбранной для расчета единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть кв. м, куб. м, пог. м и др. Это наиболее простой метод расчета стоимости замещения объекта. Однако определенную трудность представляет собой поиск стоимости единицы измерения аналогичного объекта (или удельной стоимости аналогичного объекта).
Поэлементный метод расчета стоимости зданий и сооружений заключается в определении стоимости всего объекта исходя из поэлементных затрат (на фундамент, стены, кровлю и др.).
Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта как если бы он строился вновь. Объектные сметы формируются на основе федеральных расценок или региональных расценок на строительство объектов. Это наиболее сложный и наиболее точный метод определения восстановительной стоимости объекта.
Индексный метод расчета заключается в определении восстано-вительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ. Индексы по группам основных фондов периодически публикуются в профессиональном журнале «Ко-Инвест».
Централизованно индексы устанавливаются Госстроем России.
Для оценки зданий и сооружений используются все методы, доступные с точки зрения наличия информации, необходимой для оценки.
Важным этапом оценки зданий и сооружений является определение всех видов износа. Существует три вида износа строений: физический, функциональный и внешний.
Физический износ объекта — это снижение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.
Функциональный износ — это снижение стоимости объекта, вызванное в основном факторами научно-технического прогресса и связанное с ухудшением функциональных характеристик объекта.
Внешний износ — это снижение стоимости объекта, обусловленное факторами, внешними относительно объекта (например, изменением соотношения спроса и предложения на рынках недвижимости и предприятий, экологическими факторами и т. п.).