12.07//2010
Текущая стоимость объекта недвижимости, или общая стоимость земельного участка и объекта недвижимости, уменьшается на величину комиссионных затрат, включающих затраты на риелторские, оценочные и юридические услуги. К другим затратам относятся налоги и сборы, которые приходится платить при продаже основных активов. Уменьшенная таким образом оценочная стоимость недвижимости дисконтируется на дату оценки.
В связи с тем что планируемый срок окончания процесса продажи объектов недвижимости наибольший по сравнению со сроками продажи других активов, и если предположить, что он составляет 20 месяцев, как предусмотрено графиком продажи активов предприятия, то период дисконтирования выручки от продажи недвижимости будет равен также 20 месяцам. Ставка дисконтирования при этом принимается очень высокой, поскольку велика степень неопределенности результата этих специфических торгов. Эта ставка может колебаться от 30 до 60%. Начисление производится ежемесячно аннуитетными выплатами. После дисконтирования скорректированной оценочной стоимости объектов недвижимости получаем их упорядоченную ликвидационную стоимость.
Текущая стоимость оборудования, машин и механизмов уменьшается на размер скидки с продаж, составляющей до 40% стоимости оборудования, машин и механизмов. Полученная таким образом выручка от продажи механизмов, машин и оборудования уменьшается на величину комиссионных и других затрат, связанных с продажей активной части основных производственных фондов. Комиссионные брокерам, транспортные и другие расходы, связанные с продажей оборудования, машин и механизмов, могут достигать 20—25% уменьшенной после первой поправки стоимости активной части основных фондов.
Далее полученная величина стоимости, как и в случае с недвижимостью, дисконтируется по повышенной ставке. Период дисконтирования определяется по графику продажи активов предприятия. Например, в нашем случае он составляет 10 месяцев. Начисление производится ежемесячно аннуитетными выплатами. После дисконтирования скорректированной оценочной стоимости оборудования, машин и механизмов получаем их упорядоченную ликвидационную стоимость.
Корректировка текущей стоимости нематериальных активов предприятия осуществляется, так же как и в предыдущем случае, путем существенной скидки и дисконтирования ее по повышенной ставке дисконта за период 6 месяцев с месячным равномерным начислением. Если оценщик предполагает, что часть нематериальных активов будет продана сразу же после принятия решения о ликвидации, то стоимости этих активов не дисконтируются, а принимаются для последующих расчетов с определенной скидкой.
Текущая стоимость запасов уменьшается примерно на 20% за счет покрытия затрат на хранение (до продажи) и транспортировку их после продажи.
Текущая стоимость готовой продукции уменьшается до 25% на покрытие комиссионных затрат по ее продаже.
Текущая стоимость незавершенного производства сокращается до стоимости отходов.
Доходы от инвестиций, в том числе по ценным бумагам, дисконтируются по повышенным ставкам и для тех периодов, по которым должны быть получены доходы от инвестиций согласно соответствующим договорам.
После корректировки статей актива баланса необходимо осуществить корректировку пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженности. Особое внимание при этом необходимо уделить расчетам по привилегированным акциям, налоговым платежам, а также по так называемым условным обязательствам, которые часто возникают в результате текущих или потенциально возможных судебных разбирательств. Возможно, что в ходе анализа кредиторской задолженности можно будет провести переговоры по изменению условий возврата долгов предприятия.
В конце процесса корректировки активов и пассивов необходимо добавить или вычесть операционные доходы по текущим хозяйственным операциям (если они имеются).