10.08//2010
Оценка помещения – довольно популярная услуга на сегодняшнем рынке экономических услуг. Это знают многие, но немногие задумываются о том, что оценка помещения на каждом объекте происходит по-своему, имеет индивидуальную специфику. Так, например, практически в любом помещении есть элементы, которые, казалось бы, должны оцениваться по-разному. И действительно, у этих объектов может быть разный срок службы, различное предназначение – а это значит, что такая «неоднородность» объекта может внести сумятицу в процесс оценки помещения. Стоит ли подвергаться влиянию этой «неопределенности»?
Ответим прямо: если оценкой занимается профессионал своего дела, то никаких подобных проблем у вас как у клиента не возникнет. Напротив, процесс оценки помещения покажется вам со стороны удивительно легким, быстрым и однородным, «гармоничным», не вызывающим никаких колебаний. В деле оценки помещения нет никаких условностей – в нем способы оценки каждого элемента расписаны отдельно и заранее известны. Так, например, объекты помещения во время проведения оценки условно делят на три большие группы – в зависимости от срока службы, вида использования и способа ремонта. О том, как происходит это условное деление, мы сейчас расскажем. Уточним только, что в процессе нашего рассказа мы будем неоднократно употреблять специфический для оценки помещения термин – «обесценивание» (или обесценение). В соответствии с данными словаря, обесценивание – это не что иное, как снижение стоимости объектов основного капитала в результате их использования и износа. Итак, вернемся к группам объектов, рассматриваемых во время тщательной оценки помещения.
Группа номер 1. Долговечные элементы. Оценка помещения чаще всего направлена на подробнейший осмотр именно этой части объекта, ведь они и дают недвижимости право называться недвижимостью. К долговечным элементам эксперты оценки помещения относят стены, пол, потолок, электрическую проводку, водопровод и все внутренние коммуникации, а также некоторые другие элементы. Их средний срок службы - от десяти до двадцати пяти лет. В результате оценки помещения эксперт вполне может прийти к выводу о том, что данные элементы находятся в полном порядке, несмотря на то, что они уже находились в пользовании. В этом случае, оценка помещения даже далеко не всегда упоминает такое понятие, как «обесценивание» (о нем мы говорили немного раньше). И если элементы, относящиеся к первой группе, не повреждены и переходят к новому владельцу в целости и сохранности, продавец имеет полное право назначить довольно высокую цену – ведь обесценивания, по результатам оценки помещения, в этом случае не происходит. Разумеется, здесь мы не говорим об уровне инфляции: иногда он может полностью компенсировать обесценивание или его отсутствие. Разумеется, об уровне инфляции, да и вообще о ситуации на всем окружающем вас рынке товаров и услуг, вы сможете поговорить с приглашенным специалистом, проводящим для вас оценку помещения.
Грамотный профессионал, хорошо знающий свое дело и конкретный сегмент рынка, просто обязан давать вам подобные консультации, причем эти консультации должны входить в полный перечень основных, а не дополнительных услуг по оценке помещения.
Объекты из этой группы, по мнению экспертов, претерпевают малейшие колебания и изменения, поэтому и цена на них не должна колебаться слишком сильно. Между прочим, стоит отметить, что, если оценка помещения придет к выводу о неудовлетворительном состоянии данных элементов недвижимости, такие показатели могут очень резко и сильно снизить стоимость продаваемого объекта. Для того чтобы не отпугнуть потенциального клиента плохим состоянием своей недвижимости, продавец, скорее всего, должен сделать ремонт всего помещения. Оценка даже может подсказать, во сколько этот ремонт обойдется и вообще есть ли смысл его делать. Так или иначе, экспертное мнение ребят, занимающихся оценкой помещения, может значительно помочь вам в осуществлении будущей сделки.
Группа номер 2. Оценка причисляет эту группу к «среднему» звену. К ней относятся элементы с не очень долгим, но и не очень коротким сроком службы. Оценка помещения ставит этот срок в рамки от пяти до десяти лет. К элементам, входящим в данную группу, относятся вывески (если речь идет о нежилом помещении коммерческого предназначения), водонагреватели, обогреватели, кондиционеры и системы «климат контроль», а также воздушные компрессоры, воздухоочистители, камины и печи и многое другое. Разумеется, у этих многочисленных предметов обихода, с точки зрения оценки помещения, срок службы не так у ж и долог – тем более что они могут попросту выйти из строя, сгореть, а также морально устареть, что тоже очень важно в современном мире. Хороший хозяин должен помнить: если хочешь продать помещение со всеми «примочками» в придачу, нужно уметь следить и ухаживать надлежащим образом за всей своей техникой.
Оценка помещения готова еще раз напомнить хозяину об этом правиле. Разумеется, в случае со второй группой оценка помещения уже будет активно использовать такие понятия, как «срок службы» или «обесценивание».
Группа номер 3. По мнению профессионалов в деле оценки помещения, является совсем уж временной и недолговечной – многие покупатели даже не желают приобретать недвижимость вместе с этим типом вещей. К этой группе относятся одноразовые и трендовые предметы – такие, как ковры, шторы, жалюзи, драпировки, картины, гобелены и прочие декоративные элементы. При хорошем состоянии их стоимость может составлять 75 процентов от стоимости новой вещи, при плохом состоянии – ноль процентов.
Это и есть три основные группы элементов, определяемых в ходе оценки помещения.