29.09//2010
Если мы берем ипотечный кредит, то за полученные взаймы деньги доплачиваем сверху – раскошеливаемся на так называемые накладные издержки, единовременные выплаты и расходы, связанные с обслуживанием кредита в дальнейшем. У каждого банка своя такса. И выбирая банк, важно понять, за что мы платим. Итак, что следует знать перед тем, как надеть хомут? К каким расходам нужно быть готовым?
Заемщик, как правило, реагирует на одну «главную» цифру, которую банк усиленно рекламирует, – процентную ставку по ипотечному кредиту. И клюет, понятно, на самую низкую.
Кроме процентов за пользование его финансами, банк может брать дополнительные деньги, к примеру за следующие услуги:
Наличие или отсутствие всех или некоторых дополнительных расходов заемщика (и, соответственно, дополнительных доходов кредитно-финансового учреждения) зависит от конкретного банка. Каждый банк сам определяет стоимость этих услуг.
Таким образом, реальная процентная ставка по ипотечному кредиту может оказаться гораздо выше ожидаемой. Поэтому прежде чем взять взаймы большую сумму, ознакомьтесь со стоимостью дополнительных услуг при оформлении пакета документов для получения ипотечного кредита.
Для того чтобы выбрать наиболее выгодный договор кредитования, придя в банк, первым делом требуйте распечатку графика платежей и просите сотрудника по работе с клиентами прокомментировать его пункты.
График должен включать все платежи банку – таково указание Центрального банка, обязательное для исполнения всеми коммерческими банками страны.
Единовременный платеж вносится в самом начале за то, что заключили с банком сделку. В него входят несколько показателей:
При заключении ипотечной сделки у заемщика появляется обязанность заключить с той или иной страховой компанией договор страхования имущества (то есть квартиры, которая находится в залоге у банка, выдавшего ипотечный кредит) и договор страхования своей ответственности (на случай, если вы не справитесь с платежами, например при потере трудоспособности).
Имущественное страхование состоит из двух частей – страхования рисков полной или частичной потери имущества в случае чрезвычайных происшествий и так называемой страховки титула собственности, то есть страхования риска потери имущества в результате утраты права собственности на приобретенную недвижимость.
Стоимость имущественного страхования везде примерно одинаковая и составляет в среднем 0,4–0,5% от страховой суммы. Плюс страховка от потери трудоспособности – как минимум еще 1,5%.
«Назначает» страховые тарифы не банк, а страховая компания. И эти тарифы не остаются неизменными в течение срока кредитования. Если, скажем, первоначальный тариф был 1,5% от суммы остатка задолженности, то к концу периода кредитования тариф может вырасти до 6% от оставшейся суммы кредита. Это связано с тем, что у страховой компании тариф зависит от ряда факторов, и среди них есть такой, как возраст застрахованного лица. Поскольку мы становимся старше по мере выплаты ипотеки, тариф постепенно увеличивается.
Банк не разрешает заемщикам выбирать страховщиков полностью по своему усмотрению, а предлагает на выбор несколько компаний, которые с ним сотрудничают.
За заключение сделки страховщики денег не берут.
Теперь посчитаем. Допустим, вначале ставка по ипотеке вместе с комиссионными составляла 12%. Приплюсуем 0,5 за страхование имущества и 1,5 за потерю трудоспособности – это уже 14%.
К концу срока кредитования ставка вполне может составить 18% годовых на остаток задолженности (14+4). То есть остаток задолженности будет снижаться по мере выплат, но поскольку страховой тариф вырастет, то полные затраты на обслуживание кредита тоже могут несколько вырасти или остаться неизменными.
Перед заключением сделки следует поинтересоваться тарифами страховых компаний. Учтите, что стоимость страхования от потери трудоспособности зависит от возраста, пола, состояния здоровья, профессии заемщика. Понятно, что для циркового акробата ставка по страховке будет существенно выше.
И еще. При страховании титула собственности настаивайте на сроке не более трех лет – именно таков срок исковой давности. Некоторые банки соглашаются на такое требование, и тогда удается сэкономить.
На процентную ставку по кредиту влияет размер первоначального взноса. Чем больше вы вносите своих денег, тем дешевле обходится кредитование, тем меньше общие затраты. Поэтому постарайтесь подобрать оптимальный вариант пропорции своих и чужих денег, посмотрите, как изменятся условия кредита. Чтобы кредит обошелся дешевле, может быть, имеет смысл подкопить средств.
Если вы взяли кредит на длительное время, но почувствовали, что можете рассчитаться быстрее, сократить затраты поможет досрочное погашение долга. Чем быстрее гасим кредит, тем дешевле должна обойтись купленная в ипотеку недвижимость. Хотя, к сожалению, в большинстве банков предусмотрены штрафы за досрочное погашение?– так называемый мораторий. И начинать досрочное погашение можно только после окончания моратория, иначе придется платить штраф.
К дополнительным расходам могут привести штрафные санкции при нарушении условий договора. Чтобы не оказаться в должниках, полезно изучить правила игры. Обратите внимание на даты, когда нужно вносить платежи. А также на то, как происходит зачисление денег на счет, каковы условия начисления (в отделениях банка, через банкомат или каким-то другим способом).
Допустим, по договору заемщик должен вносить платеж 10-го числа каждого месяца. И если заплатит именно в этот день, может оказаться, что банк зачислит эти деньги 11-го. Вот вам и штрафные санкции...
При внесении денег попросите у банковского операциониста распечатать выписку, из которой будет видно, что средства поступили, и задолженности нет.
Все расчеты по сделкам с недвижимостью у нас происходят в основном через банковскую ячейку. А для того, чтобы деньги попали в ячейку, их нужно сначала снять со счета и заплатить за обналичивание. Это может быть достаточно чувствительная цифра: 0,5–0,75% от суммы.
Поэтому при походе в банк поинтересуйтесь, сколько придется заплатить за следующие услуги:
Существенно сэкономить на ипотеке можно, если заемщик подходит под так называемые стандарты Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). АИЖК?– государственная корпорация, специально созданная для развития ипотеки в стране. Агентство выдает деньги для финансирования ипотечных кредитов через банки-партнеры. Экономия получается за счет того, что банк получает относительно дешевые деньги и готов выдать кредит по более низкой ставке.
Требования АИЖК довольно жесткие и к заемщику, и к объекту, который он присмотрел. Например, заемщик должен представить все справки и документы по своим доходам для того, чтобы можно было максимально точно оценить его платежеспособность. Еще правило: комнату купить нельзя, только квартиру и только у юридического лица.
Поэтому поинтересуйтесь в приглянувшемся вам банке, сотрудничает ли он с АИЖК. Если да, то узнайте, что надо сделать, чтобы получить ипотеку «в щадящем режиме». Если получится, можно будет сэкономить несколько процентных пунктов. Как правило, крупные банки с АИЖК сотрудничают.
В кредитном договоре встречаются набранные мелким шрифтом ссылки на отдельные документы, в которых оговариваются определенные условия кредитования или тарифы банка. Сам договор может быть на одном-двух листах, а к нему прилагается стопка различных условий.
В последнее время банки стали активно предлагать программы ипотечного кредитования под плавающие или комбинированные ставки, величина которых меняется в зависимости от рыночной конъюнктуры. Поэтому сразу следует обратить внимание на то, какую процентную ставку предлагает банк – фиксированную или плавающую.
Плавающая – обходится заемщику существенно дешевле в условиях общего снижения процентных ставок на рынке. Однако если ставки начнут расти, то и расходы по обслуживанию кредита последуют их примеру. То есть, беря кредит по плавающей ставке, заемщик экономит сегодня, но принимает на себя риск изменения процентных ставок в дальнейшем. Тем более что предсказать поведение процентных ставок на весь период кредитования совершенно невозможно.
Если посмотреть на кризис 2008–2009 годов, то будет видно, что ставки в этот период выросли. Например, ставка LIBOR (ставка межбанковского кредитования в Лондоне) менялась в диапазоне от 1 до 7% годовых. Поскольку российские банки выдавали в тот момент валютные кредиты с плавающей ставкой, которая рассчитывалась как LIBOR+6,5%, то итоговая ставка для заемщика менялась в диапазоне от 7,5 до 13,5% годовых в зависимости от ситуации на финансовом рынке.