Специальные допущения при проведении оценки по стандартам RICS



13.04//2011

RICS

---

1. Введение

1.1. В данном приложении содержится информация о специальных допущениях.

1.2. Ниже приведены примеры случаев, в которых применение специальных допущений может быть обоснованным:

• поступила заявка или ожидается ее поступление от специального покупателя;
• оцениваемое право на имущество не может быть свободно и открыто выставлено на рынке;
• в прошлом физические характеристики имущества изменились, а оценщик должен допустить, что указанных изменений не происходило;
• предстоит изменение физических характеристик имущества, например, построено новое здание или уже существующее здание ремонтируется или подлежит сносу;
• ожидается изменение способа использования оцениваемого имущества.

1.3. Ниже приведены примеры специальных допущений:

• разрешение на застройку получено или будет получено (в том числе изменение функционального назначения) для данного объекта имущества;
• здание или другой объект построен в соответствии с определенными проектом и техническими условиями;
• объект имущества претерпел определенные изменения (например, демонтировано оборудование);
• объект имущества свободен, но фактически, по со стоянию на дату оценки, занят;
• объект имущества сдан в аренду на определенных условиях, но фактически, по состоянию на дату оценки свободен;
• сделка заключается между сторонами, одна или несколько из которых имеют особую заинтересованность в объекте оценки, и в результате слияния интересов указанных сторон возникает дополнительная стоимость («синергетическая стоимость»).

2. Оценка, отражающая реальное или ожидаемое рыночное ограничение

2.1. Ниже в качестве примеров приведены неотъемлемые признаки имущества, способные сделать невозможной его открытую или свободную реализацию на рынке:

• оцениваемое частичное имущественное право субординировано по отношению к контрольному частичному праву третьей стороны, содействие которой при любой сделке не гарантировано;
• оцениваемые имущественные права могут ограничиваться сервитутом или обязательствами, не позволяющими продажу на открытом рынке (например, ограничение на передачу имущества или преимущественное право на покупку);
• установки, машины и оборудование могут быть вывезены с территории арендованного имущества в короткий срок, в связи с истечением срока аренды или лишением прав на аренду.

2.2. Следует разделять понятия «ограничение при продаже» и «вынужденная продажа». Ограничение может привести к вынужденной продаже, но ограничение может существовать и без возникновения обстоятельств, при которых владелец будет вынужден совершить продажу. Поэтому следует внимательно относиться к определению и формулировке любого специального допущения.

2.4. При неблагоприятной рыночной конъюнктуре или при падении цен на рынке принято ошибочно считать, что количество «заинтересованных» продавцов ограничено, вследствие чего большинство операций на рынке можно отнести к разряду «вынужденных продаж». Исходя из этого, оценщика могут попросить дать заключение о стоимости при вынужденной продаже. Данный аргумент нельзя рассматривать как заслуживающий внимания, поскольку при этом подразумевается, что оценщик должен игнорировать сложившуюся ситуацию на рынке. В комментарии крыночной стоимости содержится разъяснение, что стимулом для продавца является добровольное желание продать имущество на оптимальных рыночных условиях после проведения надлежащего маркетинга, по цене, которая определится в ходе рыночного исследования. Оценщику следует быть внимательным и не принимать подобные задания, объясняя при этом заказчикам, что при отсутствии ограничений в отношении имущества и продавца следует определять рыночную стоимость.

2.5. В условиях неактивного рынка значительная доля продаж может приходиться на продавцов, которые вынуждены продавать, — например, когда продавцами являются конкурсные управляющие и конкурсные кредиторы, при этом, как правило, такие продавцы обязаны добиваться наиболее выгодной цены при определенных обстоятельствах, и не могут диктовать необоснованные условия продажи или ограничения по своему усмотрению. Обычно подобные продажи осуществляются по рыночной стоимости.

3. Поврежденное имущество

3.1. Ниже приведены примеры специальных допущений, применяемых в случаях с поврежденным имуществом:

• имущество рассматривается в качестве восстановленного (с учетом любых возмещений страховых убытков);
• земельный участок оценивается как свободный от застройки с разрешенным использованием под строительство при условии использования в соответствии с текущим назначением;
• производится ремонт или реконструкция для использования в соответствии с иным функциональным назначением, предполагая возможность получения необходимых разрешений на строительство.

4. Недвижимость, предназначеннаядля ведения определенной коммерческой деятельности 

4.1. В отношении недвижимости, предназначенной для ведения определенной коммерческой деятельности могут применяться следующие специальные допущения:

• коммерческие счета и документация не доступны потенциальному покупателю и не могут им использоваться;
• компания может заниматься коммерческой деятельностью, но фактически не осуществляет никакой деятельности;
• компания закрыта, но на самом деле она занимается коммерческой деятельностью и использует данный объект имущества;
• товарные запасы вывезены или предполагается, что они на месте, но фактически это не так;
• лицензии, согласования, сертификаты и разрешения, необходимые для коммерческой деятельности с использованием данного объекта имущества, утрачены или могут быть отозваны;
• компания может и дальше осуществлять деятельность на существующих условиях, включая любые связи с арендодателем по поставкам спиртных напитков, игровых аппаратов и других товаров и услуг;
• оценка будет отражать минимальные издержки по замещению всех составляющих потенциала услуг данного имущества владельцу, в отношении которого производится оценка, включая маржу от долгосрочных оптовых поставок товаров и предоставления услуг.

5. Общие замечания

5.1. Учет реконструкции и улучшений, проведенных в соответствии с договором аренды, может служить основанием для введения специального допущения.
5.2. Введение некоторых специальных допущений может создать условия для определения рыночной стоимости. В частности, применение указанных допущений является обоснованным, если заказчиком выступает кредитор, а специальные допущения использованы с целью продемонстрировать возможное влияние изменившихся обстоятельств на стоимость имущества как обеспечения по кредиту.
5.3. Если оценка производится для целей подготовки финансовой отчетности, определяемый вид стоимости не включает дополнительную стоимость, возникновение которой может быть связано со специальными допущениями. Однако наличие подобного специального допущения должно упоминаться каждый раз, когда приводится ссылка на данную оценку.