маркетинговые исследования, сбор цифровых данных, оценка

Виды стоимости для целей оценки RICS



15.04//2011

RICS


1. Вид стоимости

Оценщик должен установить вид определяемой стоимости.

Комментарий
1.
Настоящие Стандарты устанавливают соответствующий вид или виды стоимости для многих наиболее распространенных целей оценки.
2. Вид стоимости формирует основные принципы измерения стоимости при проведении оценки. Вид стоимости не является утверждением используемой методики или состояния актива, участвующего в предполагаемой сделке. Как правило, вид стоимости отражает суть предполагаемой сделки, отношения и мотивацию сторон, а также степень доступности актива на рынке.
3. Почти всегда необходимо сочетать вид стоимости с соответствующими допущениями или специальными допущениями, в которых описаны статус или состояние актива на дату оценки. Типичное допущение может касаться прав пользования данным активом, как в случае «рыночной стоимости аренды». Типичное специальное допущение может быть связано с тем, что имущество претерпело определенные изменения, как в случае «рыночной стоимости при специальном допущении о завершении работ».
4. В большинстве случаев при проведении оценки определяется вид стоимости, признанный Международными стандартами оценки, с учетом допущений и специальных допущений. RICS не поощряет использование видов стоимости, не признанных международными стандартами, если для конкретного задания на оценку ни один из указанных в Международных стандартах оценки видов стоимости не подходит, член RICS должен дать четкое определение используемого вида стоимости и указать в отчете, почему ни один из признанных международными стандартами видов стоимости не применим.
Члены RICS обязаны учитывать, что использование любого не указанного в Стандартах или специального вида стоимости без веской причины может привести к нарушению требования j о том, что отчет об оценке не должен быть двусмысленным или вводить в заблуждение.
5. В настоящих Стандартах признаются следующие виды стоимости:

6. Наиболее часто определяемым видом стоимости является рыночная стоимость, которая отражает стоимость в сделке между независимыми сторонами, действующими без принуждения, и не учитывает специальную стоимость или синергетическую стоимость. Данный вид стоимости представляет собой цену, которая с учетом различных обстоятельств, скорее всего, будет установлена для продажи имущества. Рыночная арендная ставка использует аналогичные критерии для определения суммы периодического платежа, а не единовременной денежной суммы.
7. Член RICS может на законных основаниях получить задание на проведение оценки, основанной на других критериях. В таких случаях могут использоваться другие 3 виды стоимости. Если заказчику потребуется оценка стоимости конкретного объекта имущества для собственных целей, оценщику необходимо принять во внимание критерии, имеющие отношение именно к этому заказчику, а не применяемые на рынке в целом. В таких случаях определяется ценность имущества для данного заказчика. Справедливая стоимость (не в контексте МСФО) может использоваться в случаях, когда оценщик должен определить цену, которая была бы справедливой при обмене между двумя конкретными сторонами, без обязательного отказа от критериев, не действующих на открытом рынке, где, например, не учитываются специальная стоимость и синергетическая стоимость.
8. Важно иметь в виду, что указанные виды стоимости не обязательно являются взаимоисключающими. Ценность имущества для конкретной стороны или справедливая стоимость данного имущества при обмене между двумя конкретными сторонами может совпадать с величиной рыночной стоимости, несмотря на использование разных критериев оценки.
9. Поскольку при использовании видов стоимости, отличных от рыночной, полученная стоимость может отличаться как от цены фактической продажи, так и от цен продажи на рынке в целом, МСО 2 требует, чтобы оценщик четко указывал допущения, которые отличаются или дополняют те допущения, которые обычно используются при определении рыночной стоимости. Описание типичных допущений, которые могут отличаться от допущений, используемых при определении рыночной стоимости, приведено в соответствующем разделе.

2. Рыночная стоимость

При проведении оценки на основании рыночной стоимости (PC) следует использовать определение, установленное Международным комитетом по стандартам оценки.

Комментарий
1.
Рыночная стоимость является признанным на международном уровне видом стоимости. Она представляет собой сумму, которая содержалась бы в гипотетическом договоре купли-продажи имущества на дату оценки. Оценщик должен убедиться, что вид стоимости четко прописан в договоре на оценку и в отчете.
2. При определении рыночной стоимости не учитываются обременения имущества залогом, долговыми обязательствами и прочие обременения.
3. Концептуальная структура МСО, которая цитировалась выше, предполагает, что любой элемент специальной стоимости, которую на дату оценки уплачивает специальный покупатель, должен быть исключен при расчете рыночной стоимости. Специальная стоимость включает синергетическую стоимость (также известную как стоимость слияния).
4. Несмотря на то, что при расчете рыночной стоимости не должны учитываться элементы специальной стоимости, в тех случаях, когда цена, которую готов уплатит, потенциальный покупатель, обычный участник рынки, отражает дополнительную стоимость (hope value) вследствие ожидаемых изменений характеристик имущества в будущем, эта дополнительная стоимость учитывается в рыночной стоимости. Примеры того, когда дополнительная стоимость (hope value), которую покупатели ожидают получить или создать в будущем, может оказать влияние на рыночную стоимость, включают:

5. При использовании рыночной стоимости в отношении установок, машин и оборудования вместо термина «имущество» может употребляться термин «актив». В связи с этим определением оценщик должен также указать, какие из следующих дополнительных допущений сделаны:

6. Если имущество включает землю, содержащую полезные ископаемые или подходящую для утилизации отходом, могут потребоваться допущения, которые отражали бы, либо потенциал такого использования, либо — если земля уже используется таким образом — любые подходящие альтернативные способы ее использования в будущем. Более подробная информация о подходах к оценке такого имущества содержится в Руководстве по оценке.
7. Если имущество является движимым, может возникнуть необходимость рассматривать рыночную стоимость применительно к разным секторам рынка.

3. Рыночная арендная ставка

При определении рыночной арендной ставки (РАС) следует использовать определение, утвержденное Международным комитетом по стандартам оценки.

Рыночная арендная ставка — это расчетная денежная сумма, за которую имущество или часть площадей, являющихся его частью, может быть сдано в аренду на дату оценки в результате коммерческой сделки между заинтересованными и осведомленными арендодателем и арендатором, которые действуют разумно и без принуждения, после проведения надлежащего маркетинга и на приемлемых условиях.
При определении рыночной арендной ставки следует также указать соответствующие ей условия аренды, которые данная арендная ставка отражает.

Комментарий
Определение рыночная арендная ставка получено из определения рыночная стоимость путем замены выражений «заинтересованный покупатель» и «заинтересованный продавец» на «заинтересованный арендатор» и «заинтересованный арендодатель» с использованием дополнительного допущения о том, что аренда осуществляется на «типичных условиях». Данное определение используется аналогично определению рыночной стоимости, с учетом следующих комментариев:
1.1. «...заинтересованным арендодателем заинтересованному арендатору...»
Изменение в наименовании сторон отражает суть данной сделки. Заинтересованный арендодатель обладает теми же особенностями, что и заинтересованный продавец, а заинтересованный арендатор — теми же особенностями, что и заинтересованный покупатель; слово «цена» в комментарии к определению рыночной стоимости следует заменить словом «арендная ставка», слово «продавать» — выражением «сдавать в аренду», слово «покупать» — словом «арендовать».
1.2. «... на типичных условиях...»
Величина рыночной арендной ставки (РАС) зависит от условий предполагаемого договора аренды. Как правило, типичные условия аренды отражают практику, сложившуюся на рынке, к которому относится данное имущество, хотя для определенных целей может понадобиться введение особых условий. На величину РАС влияют срок аренды, частота пересмотра арендной ставки, а также ответственность сторон за техническое обслуживание и постоянные расходы. Необходимо учитывать, что законы некоторых стран могут ограничивать или оказывать влияние на условия договора. Поэтому оценщик обязан ясно раскрыть основные условия аренды, которые используются при определении РАС.
Если на рынке принято при вступлении сторонами в арендные отношения платить поощрительное возна-граждение или делать скидку и это влияет на уровень арендных ставок, то данный фактор необходимо учитывать при расчете РАС. Оценщик должен указать характер предполагаемого вознаграждения и предполагаемых условий аренды.
Рыночная арендная ставка обычно используется для обозначения суммы, за которую может быть сдан в аренду свободный объект имущества или по которой уже арендованное имущество может быть сдано в аренду по истечении срока текущей аренды. РАС не рекомендуется использовать как базу для расчета суммы арендной платы, подлежащей уплате при пересмотре арендной ставки, в этом случае используются фактические определения и допущения.

4. Ценность и инвестиционная стоимость

При определении ценности или инвестиционной стоимости следует использовать определение Международного комитета по стандартам оценки:
Ценность или инвестиционная стоимость представляет собой: «Стоимость имущества для конкретного инвестора или класса инвесторов и определенных инвестиционных целей».

Комментарий
1.
Несмотря на то, что ценность при определенных обстоятельствах может быть равна сумме, которую можно получить от продажи актива, данная стоимость устанавливается для конкретной стороны, отражает выгоду от владения этим активом, поэтому необязательно реализуется в гипотетической сделке. Ценность может отличаться от рыночной стоимости.
2. Примером ценности может служить стоимость инвестиционного имущества для конкретной стороны, которая может быть заинтересована в анализе потенциальной прибыльности данного имущества по собственным инвестиционным критериям, а не по тем, которые преобладают на рынке.
3. При определении ценности могут применяться допущения ИЛИ критерии, отличные от тех, что используются при расчете рыночной стоимости того же имущества. Типичным примером является использование ставки ДОХОДНОСТИ, указанной заказчиком, а не определенной на рыночной основе. Такие «специфичные» критерии оценщик должен описать в отчете, а также подчеркнуть, что указанная в отчете стоимость не является рыночной стоимостью.

5. Справедливая стоимость

При определении справедливой стоимости следует использовать определение, установленное Международным комитетом по стандартам оценки.
Справедливая стоимость — денежная сумма, на которую можно обменять актив или за которую можно погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными и заинтересованными в сделке независимыми сторонами.

Комментарий
1.
Справедливая стоимость отражает цену, о которой договорились бы две стороны в сделке по обмену актива. Несмотря на то, что эти стороны могут действовать независимо, данный актив необязательно выставлен на открытом рынке, а согласованная цена может отражать конкретные преимущества (или недостатки) владения данным активом для сторон сделки, а не для рынка в целом.
2. Примером справедливой стоимости может служить цена, о которой договорились арендодатель и арендатор при соглашении о досрочном прекращении договора аренды или продлении договора аренды, или цена передачи акций частной компании.
3. Справедливая стоимость также является основой для измерения стоимости активов, в соответствии с требованиями Международных стандартов финансовой отчетности, в которых ее применение оговаривается дополнительными условиями, которые означают, что справедливая стоимость чаще всего соответствует рыночной стоимости.
4. В МСО 2 отмечено:

5. При определении справедливой стоимости для любых целей, кроме подготовки финансовой отчетности, вероятнее всего, будут использоваться допущения или критерии, отличные от тех, что применяются при определении рыночной стоимости того же имущества. Типичный пример: справедливая стоимость может отражать синергетическую стоимость, возникающую в сделке между двумя определенными сторонами, но отсутствующую при продаже на открытом рынке. Подобные допущения или критерии должны быть описаны оценщиком в отчете об оценке, как и то, что указанная в отчете стоимость не является рыночной стоимостью.