15.06//2011
1.1. В положениях настоящего руководства содержатся дополнительные комментарии по вопросу применения Стандартов оценки RICS к установкам, машинам и оборудованию.
1.2. Установки, машины и оборудование — определение:
Материальные активы, за исключением земли и зданий, которые предприятие:
1.3. Если оценка проводится для целей подготовки финансовой отчетности в соответствии с МСФО, используется следующее определение:
Материальные активы, которые:
1.4. Активы, относящиеся к установкам, машинам и оборудованию, отличаются от большинства видов недвижимого имущества, и это определяет подходы к их оценке и способ отражения ее результатов. Как правило, установки, машины и оборудование можно перемещать или перевозить; при этом темпы их амортизации значительно превышают темпы физического износа недвижимого имущества. Зачастую параметры стоимости существенно различаются в зависимости от того, какой метод используется для оценки установок, машин и оборудования — в комплексе с другими активами функциональной единицы или в качестве отдельной категории для целей замены, а также с учетом проведения оценки in-situ (на месте) или для целей перемещения.
1.5. Установки, машины и оборудование можно условно разделить на следующие общие категории.
1.6. Границы между этими категориями не всегда просто определить, а используемые критерии различаются в зависимости от целей оценки и методов финансового учета пользователей.
1.7. Согласно общему правилу, активы преимущественно инженерно-коммунального назначения оцениваются как составная часть имущественных прав и обычно включаются в продажу имущества. Однако у этого общего правила есть исключения: когда оценка проводится для включения ее результатов в балансовый отчет или для целей налогообложения. В таких случаях заказчик может отдельно запросить провести оценку по определенным объектам коммунального хозяйства.
1.8. При оценке для целей подготовки финансовой отчетности в бухгалтерском балансе хозяйствующего субъекта, как правило, отражаются позиции по установкам, машинам и оборудованию, оценка которых проводится по отдельности. В других случаях оценщику необходимо согласовать с заказчиком вопрос о целесообразности включения тех или иных позиций в оценку установок, машин и оборудования.
1.9. Если для оценки имущества и установок привлекаются разные оценщики, необходимо обеспечить их тесное взаимодействие; это поможет избежать потери данных или двойного учета.
2.1. Данная категория включает:
2.2. В отдельных случаях права собственности на объекты, оценка которых обычно производится в комплексе с земельными участками и зданиями (сооружениями), принадлежат третьим сторонам. В таких случаях оценщик должен действовать с особой осмотрительностью. Заказчик может потребовать провести оценку без учета подобных обременении, в этом случае оценка должна быть проведена с использованием специального допущения в отношении данного факта. Однако использование такого допущения далеко не всегда может быть оправданно, и оценщику следует проанализировать затраты, связанные с выкупом полного объема прав у третьих сторон для получения контроля над такими объектами, или оценить влияние на стоимость возможного изъятия таких объектов.
3.1. Установки, машины и оборудование, оценка которых проводится отдельно от имущественных прав на объект недвижимости, можно условно разделить на общие категории активов. «Основные средства» часто определяют на основе стандартов финансовой отчетности, действующих в соответствующей стране. Может быть необходимо выделить и провести отдельную оценку различных категорий активов, в зависимости от целей оценки.
3.2. Ниже приведены примеры основных средств:
3.3. Ниже перечислены некоторые позиции, которые могут соответствовать определению «установки, машины и оборудование», но при этом не рассматриваются в качестве «основных средств»:
3.4. Хотя нематериальные активы не подпадают под определение «установки, машины и оборудование», такие активы могут оказывать влияние на их стоимость. В подобных случаях до формирования отчета о результатах оценки оценщик должен установить соответствующие допущения о наличии значимых нематериальных активов. Ниже приведены примеры нематериальных активов:
4.1. Во многих случаях установки, машины и оборудование являются предметами соглашений о финансировании, т. е. их нельзя реализовать без предварительного погашения задолженности по соглашению, которая может превышать или не превышать стоимость объекта без обременения.
4.2. Объекты финансового лизинга, как правило, включаются в оценку активов организации, но при этом описываются отдельно.
4.3. При оценке не учитываются объекты, сдаваемые в аренду на условиях операционного лизинга или принадлежащие третьим сторонам. По этим позициям может потребоваться проведение отдельной оценки.
5.1. При оценке установок, машин и оборудования на основе рыночной стоимости оценщик указывает, проводится ли оценка с учетом сохранения актива на рабочем месте или с учетом его перемещения.
В зависимости от целей оценки могут применяться и другие допущения, например:
5.2. При оценке для последующего отчуждения установок, машин и оборудования отдельно от объекта имущества, на котором они находятся, могут возникать ограничения по времени, т. е. сроков маркетинга и реализации, в частности, когда истекает срок аренды имущества. Если оценщик сочтет имеющееся в распоряжении время с учетом ограничений недостаточным для проведения маркетинговой работы в соответствии с концептуальной структурой определения рыночной стоимости, указать рыночную стоимость можно, только с целью иллюстрации негативного влияния ограничения по времени. Оценщик может дать рекомендации по цене, которую можно получить с учетом временных ограничений, но при этом он не должен обозначать ее как стоимость при вынужденной продаже. Если на дату оценки временных ограничений не существует, но заказчику необходима консультация на предмет возможного влияния подобного сокращения продолжительности маркетинговой кампании, рыночная стоимость указывается при условии, что в отчете об оценке используется специальное допущение и отражены ограничения по срокам и определяющие их факторы.
5.3. Многие требования к проведению инспекции, применимы при проведении оценок установок, машин и оборудования. Оценщику для подготовки оценки необходимо установить категорию, технические условия и функциональные требования, объем и целевое назначение объектов, а затем перейти к рассмотрению таких параметров, как срок эксплуатации, производительность, техническое состояние, экономическое устаревание и функциональный износ, а также общий экономический срок службы.
5.4. Как правило, при оценке стоимости земельных участков и зданий (сооружений) определять каждый существенный аспект, который может повлиять на результаты оценки, не целесообразно (если вообще возможно). Поэтому границы проводимого оценщиком анализа, как и отражаемые в результатах оценки допущения, необходимо согласовать с заказчиком и отразить в отчете об оценке.
5.5. Аналогично в ряде случаев факторы, воздействующие на стоимость земельных участков и зданий (сооружений), влияют на результаты оценки установок, машин и оборудования. Например, если имущество находится в краткосрочной аренде и рассматривается возможность новой застройки или имеет место загрязнение почвы, которое необходимо устранить до вывоза оборудования.
6.1. Производственная деятельность часто регулируется особыми положениями законодательства и нормативными актами, несоблюдение которых может привести к приостановлению действия права на использование оцениваемых установок, машин и оборудования. Многие нормативные положения определяются спецификой оборудования и технологических процессов, и при определении возможного влияния мер нормативно-правового регулирования на результаты оценки оценщик должен учитывать специфику оборудования и осуществляемой деятельности, а также цель и объем проводимой оценки.
6.2. Если у оценщика возникают сомнения относительно соблюдения нормативных положений, он должен обсудить этот вопрос с заказчиком и в отчете об оценке наряду с выводами указать принятые допущения или привести документы, подтверждающие выполнение нормативных требований.