Оценка

Оценка RICS: портфели и группы объектов



RICS


1. Введение

1.1. В настоящем руководстве приведены положения, которые оценщики обязаны учитывать при проведении оценки или оценок одновременно нескольких объектов имущества для одного заказчика.

1.2. Чтобы избежать предоставления недостоверной или неадекватной информации, особое внимание следует уделить некоторым вопросам, в частности формированию «лотов» или групп, определению различных категорий объектов имущества, а также использованию допущений или специальных допущений с учетом условий, при которых объекты имущества могут быть размещены на рынке.

2. Выделение отдельных объектов имущества

2.1. Если у оценщика возникают сомнения при выделении отдельных объектов имущества, следует провести разделение объектов на «лоты» или группы аналогично тому, как это будет скорее всего сделано при реализации подобных объектов на рынке. Оценщик при этом должен обсудить альтернативы выбора с заказчиком и указать выбранный подход в договоре на проведение оценки и в отчете об оценке.

2.2. Ниже приведены примеры ситуаций, для которых могут потребоваться дополнительные пояснения при проведении группировки и формулировании допущений:

2.3. Цель оценки может определять выбор применяемого подхода. Например, может быть требование указать стоимость для каждого актива отдельно. Состав отдельного объекта имущества или актива нужно согласовать с заказчиком.

2.4. Требования оценивать объекты имущества на основе допущения, которое предусматривает их искусственное разделение на группы, как правило, следует отклонить. Однако в определенных условиях при использовании нетрадиционных методов разделения объектов на группы можно руководствоваться специальным допущением.

3. Допущения, используемые при проведении оценки

3.1. При проведении оценки отдельных групп активов, в составе портфеля активов, необходимо учесть необходимые допущения или специальные допущения. Эти допущения должны быть указаны в договоре на проведение оценки и в отчете об оценке. Ниже приведены примеры ситуаций, когда различные допущения могут оказывать существенное влияние на оценку портфеля активов.

3.2. Если на рынке единовременно предлагается вся совокупность объектов имущества или значительное количество входящих в нее объектов, это может вызвать эффект наводнения рынка активами, что приведет к снижению их стоимости. С другой стороны, возможность приобретения всего комплекса объектов имущества может обусловить повышение цены сверх номинала. Другими словами, стоимость всей совокупности объектов может превысить сумму отдельных ее компонентов.

3.3. Если при оценке предусматривается сохранение прав собственности на совокупность объектов имущества или дальнейшее ее использование нынешним владельцем или арендатором (например, при оценке для целей подготовки финансовой отчетности), использование при проведении оценки понижающих поправок и скидок с учетом возможного воздействия эффекта наводнения рынка представляется нецелесообразным. Это обстоятельство необходимо отразить в отчете об оценке.

3.4. Если оценка данной совокупности объектов имущества проводится для других целей, например для подтверждения гарантий обеспечения кредита, необходимо учитывать фактор возможного негативного влияния на стоимость отдельных объектов в случае одновременного отчуждения всей совокупности объектов имущества. Как правило, в таких случаях следует указать, что при оценке использовано допущение о последовательной реализации объектов имущества, без их одновременного размещения на рынке. Тем не менее, если при определенных рыночных условиях использование подобных допущений невозможно, например, когда заранее известно о финансовых затруднениях собственника, используемое допущение становится специальным допущением, причем необходимо четко указать его влияние на результаты оценки.

3.5. Если оценщик указывает общую стоимость для группы отдельных объектов имущества, следует привести обоснование использования принятых допущений. Если, по мнению оценщика, такой подход к оценке совокупности объектов имущества может не соответствовать рыночным условиям, данное допущение становится специальным допущением.

4. Требования к предоставлению результатов оценки

4.1. В любом случае, если общая стоимость объектов в составе совокупности объектов имущества существенно различается (что обусловлено порядком их отчуждения: по отдельности, в группах или единым лотом), это необходимо отразить в отчете об оценке. Примечания должны содержать допущения, используемые при формировании лотов.

4.2. Если при оценке совокупности или группы объектов имущества использовано допущение об их реализации единым лотом, указанная в отчете рыночная стоимость относится ко всей группе объектов. Необходимо четко пояснить, как осуществлялась разбивка рыночной стоимости по отдельным объектам имущества, и указать, что такая разбивка не обязательно приравнивается к рыночной стоимости права на любой отдельный объект имущества.

4.3. Если же приводится суммарный показатель по общей рыночной стоимости для каждого отдельного объекта в составе совокупности имущества, этот показатель не должен быть представлен в качестве рыночной стоимости всей совокупности объектов имущества.