Оценка

Оценка RICS: Участки месторождений полезных ископаемых и полигоны для утилизации отходов



RICS


1. Введение

1.1. В положениях настоящего руководства рассматриваются дополнительные вопросы, которые оценщик должен учитывать при использовании принципов раздела 3 «Вид стоимости» при оценке истощимых активов, в частности месторождений полезных ископаемых и объектов утилизации отходов.
1.2. Участки разработки месторождений полезных ископаемых и полигоны для утилизации отходов имеют особенность, нехарактерную для большинства иных объектов: по окончании срока эксплуатации они могут иметь нулевую или отрицательную стоимость. Однако не исключено, что после окончания работ по добыче полезных ископаемых или утилизации отходов земельный участок может иметь ценность для других целей.

2. Истощимые активы

2.1. Истощимые активы можно определить как основные средства, возобновление которых на существующей территории после использования невозможно, например, участки добычи полезных ископаемых и отвалы (участки) для размещения отходов (в том числе участки захоронения отходов, которые в настоящем руководстве не рассматриваются). Особенность данных активов состоит в том, что величина ежегодных арендных платежей зависит от объема добычи или захоронения, что, в свою очередь, влияет на оставшийся срок экономической жизни актива, а следовательно, и на его приведенную стоимость.
 

2.2. При оценке истощимых активов оценщик прежде всего должен собрать всю доступную информацию, на основе которой можно рассчитать оставшийся срок экономической жизни актива, а затем согласовать необходимые допущения или специальные допущения. Ниже приведен примерный перечень допущений, применимых для оценки истощимых активов:

3. Активы, связанные с полезными ископаемыми

3.1. Хотя полезные ископаемые физически являются частью земной поверхности, внутри которой они залегают, права на их использование могут быть полными или частичными правами собственности или правам на добычу на основании арендного договора вместе с участком земли или без него. Добыча полезных ископаемых может осуществляться подземным способом, открытым способом, путем бурения скважин (как в случае добычи нефти или газа или минеральных рассолов) или путем воздействия непосредственно в залежи (как в случае подземной газификации угля). Разработка недр океана и естественных водоемов может осуществляться путем подводной выемки грунта.

3.2. Законодательство о недропользовании разных стран отличается, и не всегда права недропользования подразумевают владение участком земли, на котором залегают полезные ископаемые. В ряде стран полезными ископаемыми владеет государство, поэтому они, как правило, не учитываются при оценке имущественных прав на землю. В то же время имущественные права на земельные участки под горными выработками могут разрешать получение выгоды от добычи полезного ископаемого и, следовательно, создавать дополнительную стоимость. Например, по условиям лицензии или прав аренды земельного участка добыча полезных ископаемых может быть разрешена при условии уплаты роялти.

3.3. Горные выработки, являющиеся частью активов, связанных с добычей полезных ископаемых, например стволы шахт, зачастую превращаются в обязательства, в частности, после окончания их использования. Для таких горных выработок может не существовать рынка, либо стоимость всего или части оцениваемого имущества, в состав которого они входят, может быть отрицательной.

3.4. При оценке активов, связанных с добычей полезных ископаемых, оценщик должен учитывать такие важные аспекты как характер имущественных прав на полезные ископаемые, условия уплаты роялти государству или третьей стороне, осуществляющей разведку состава или характеристик полезного ископаемого, спрос на полезное ископаемое на рынке и, наконец, любые обязательства, связанные с прекращением разработки месторождения.

4. Полигоны для утилизации отходов

4.1. Полигоны для утилизации отходов можно разделить на три основные категории с учетом специфики используемых для переработки отходов технологий:

На некоторых объектах перечисленные технологические операции используются в комплексе.

4.2. Обычно к категории истощимых активов относят только карьеры и отвалы, поскольку объекты по переработке отходов в большинстве случаев можно использовать в течение неограниченного времени, как и любой другой коммерческий объект. Однако на станциях переработки отходов накапливаются остатки, удаление которых возможно только путем захоронения, поэтому срок экономической жизни станции переработки отходов привязан к сроку жизни карьера или отвала. В этом случае полигон для утилизации отходов рассматривается как истощимый актив. Во многих странах деятельность предприятий по переработке и утилизации отходов является объектом строгого нормативно-правового регулирования; наряду с контролем за категориями перерабатываемых отходов жесткие требования установлены для строительства объектов и используемых на них технологий.

4.3. Для старых полигонов для утилизации отходов не существует рынка ввиду фактических или потенциальных факторов риска, возникающих в ходе эксплуатации. Связанные с их функционированием обязательства или факторы риска могут привести к тому, что оцениваемое имущество — полностью или частично — будет иметь отрицательную стоимость.

4.4. Анализ существенных аспектов, которые должен учитывать оценщик, включает определение базы нормативно-правового регулирования, четкое определение вида перерабатываемых отходов, технологических условий, а также рынка сбыта, например, оценку динамики предложения услуг по переработке и утилизации отходов.

4.5. Выработка электроэнергии из газа, образующегося при утилизации отходов в карьерах, является общераспространенной практикой и может составлять ценный актив. Это истощимый актив, но срок его жизни будет превышать срок жизни объекта утилизации, к которому он относится.

5. Последующее использование

5.1. После прекращения целевого или текущего использования истощимого актива возможно его применение в других целях, например карьер может использоваться для захоронения отходов или рекультивации земли с последующей застройкой. Задача оценщика — установить наличие таких возможностей и, если они существуют, согласовать с заказчиком допущения или специальные допущения, применимые при определении потенциальной стоимости объекта при его дальнейшем использовании.

5.2. Как и полезные ископаемые, пустоты на объектах утилизации отходов являются частью земельного массива и могут принадлежать владельцу на правах собственности, аренды или иных основаниях вместе с поверхностным слоем почвы; при этом владелец или арендатор также имеет право на закладку выработанного пространства.

5.3. Если оценке подлежит объект захоронения отходов, актив может ограничиваться пустотами, но может включать и другие участки объекта, а также включать всю занимаемую объектом площадь после закладки выработанного пространства. В данном случае также существует возможность выработки электроэнергии из газа, образующегося при утилизации отходов, которая будет осуществляться в течение длительного времени после завершения процесса утилизации отходов.

5.4. Если полезные ископаемые или, в местах будущей утилизации отходов, пустоты не отделены от участка земли, на котором они расположены, в оценку можно включать стоимость, относящуюся к участку земли, минеральным ресурсам или пустотам. Это может быть стоимость участка земли, который в будущем будет необходим для выемки или засыпки, но который можно использовать в коммерческих целях до наступления такой необходимости.

6. Здания и установки, относящиеся к объекту

6.1. При оценке добывающих активов и объектов по утилизации отходов зачастую учитываются вспомогательные здания и сооружения, а также машины и оборудование. Здания, как правило, относятся к категории специализированного имущества, если оценка проводится для целей подготовки финансовой отчетности, для определения стоимости зданий используется метод определения стоимости замещения с учетом амортизации.

6.2. Важно помнить, что срок эксплуатации зданий, установок и прочих элементов, как правило, ограничен сроком использования истощимого актива, который они обслуживают. Однако нередко по окончании установленного для добывающего актива и объекта утилизации отходов целевого использования эти территории и объекты перепрофилируются. Если существует вероятность использования для других целей, целесообразно учитывать не только стоимость минеральных ресурсов или площади объекта утилизации отходов, но и стоимость находящихся на объекте зданий и установок. При этом необходимо четко разделять стоимость подобных активов и стоимость земли и зданий с учетом находящихся на ней минеральных ресурсов и осуществляемой деятельности по утилизации отходов.

6.3. Оценка может отражать затраты, которые отдельно учитываются в финансовой отчетности действующего предприятия. Оценщики обязаны согласовать с директорами и аудиторами метод отражения таких затрат в бухгалтерской отчетности, а также методы отражения затрат, связанных с обязательствами по восстановлению, чтобы обеспечить соблюдение установленных требований при их определении и избежать двойного учета. Прибыль от геологоразведочных работ, как правило, учитывается при определении стоимости запасов или пустот, а также при определении ставки риска или дисконта.