Оценка

Неопределенность оценки RICS



RICS


1. Введение

1.1. Любая оценка — это заключение о цене, которая будет достигнута при совершении сделки, на дату оценки с учетом установленных допущений или специальных допущений. Как и при составлении любого заключения, степень субъективности выводов имеет широкий диапазон значений, как и степень «определенности» (вероятности, что заключение оценщика совпадет со значением стоимости актива при фактической продаже на дату оценки). Такая вариативность не отражает профессиональную квалификацию или мнение оценщика, а обусловлена присущими имуществу особенностями, спецификой рынка или доступной информацией.

1.2. RICS рассмотрел целесообразность разработки количественных параметров, с помощью которых можно охарактеризовать степень определенности конкретных результатов оценки. Однако если ориентироваться на итоги состоявшихся консультаций, а также оставить в стороне вопрос о возможности формирования понятной и доступной оценщикам и заказчикам применимой системы показателей, становится очевидным, что большинству заказчиков и других субъектов, использующих результаты оценки, такая система количественных показателей не нужна.

1.3. Хотя в процессе консультаций было установлено, что большинство заказчиков не считают использование системы количественных параметров для расчета степени определенности результатов оценки целесообразным, многие заказчики подтвердили, что они считают не только полезным, но и необходимым собственное понимание оценки, если в отчете об оценке указано, насколько оценщик уверен в предоставляемом им заключении, особенно когда оценка сопряжена с высокой степенью неопределенности. Оценщики не должны рассматривать предоставляемое в форме рекомендации заявление о том, что они меньше, чем обычно, уверены в результатах проведенной оценки, как признание своей профессиональной слабости. Действительно, если оценщик не смог обратить внимание заказчика на существенный фактор неопределенности и у заказчика возникло впечатление, что сделанные по итогам оценки заключения имеют больший вес, чем предполагалось, отчет об оценке не будет достаточно объективным.

2. Учет неопределенности

2.1. Ниже приведены примеры ситуаций, в которых фактор неопределенности оказывает влияние на степень доверия к итогам оценки.

Если ввиду местоположения или физических характеристик имущество является специфичным либо не имеет большого числа аналогов на рынке, оценщику сложно составить заключение о вероятном объеме спроса. В каждом отдельном случае в его распоряжении будет меньше данных для проведения сравнительного анализа, что может отрицательно повлиять на точность результатов оценки.

Если доступная оценщику информация ограничена — по вине заказчика или ввиду условий проведения оценки, степень точности ее результатов будет ниже, чем при отсутствии указанных ограничений.

Часто оценка выделенных под застройку земельных участков или зданий, требующих значительных капитальных вложений, осуществляется по методу расчета стоимости остаточного актива, результаты которого крайне чувствительны к принятым допущениям. Как правило, степень неопределенности при использовании данного метода оценки выше, чем при использовании других методов. Аналогичным образом результаты оценки, проводимой на основе прогноза денежных потоков, в значительной степени определяются допущениями, которые приняты при формировании указанного прогноза.

Имущество может обладать потенциалом для значительного увеличения стоимости, например, в случае получения разрешения на строительство для более доходного использования или в случае потенциальной сделки со специальным покупателем. Любая оценка подобной дополнительной стоимости, которую могли бы заплатить участники рынка, будет крайне чувствительной к используемым допущениям.

Иногда на конъюнктуру рынка, ситуацию в отрасли или на отдельный объект имущества оказывает влияние перспектива принятия новых нормативноправовых актов или споры, по которым еще не вынесено судебное решение. Потенциальные продавцы и покупатели могут быть не заинтересованы в совершении сделки до момента получения информации о новом законе или решении суда. В случае радикального или неожиданного исхода может возникнуть неопределенность, которая сохранится до полного выяснения последствий и их отражения в котировках.

Непредвиденные макроэкономические или политические потрясения могут оказывать внезапное и радикальное воздействие на рынки. Их последствия могут проявляться в панической скупке или продаже активов либо в нежелании совершать сделки до того, как станет понятен характер воздействия кризиса на долгосрочную динамику цен. Если дата оценки приходится на период, непосредственно следующий за таким событием, использованные для оценки данные могут оказаться неточными, неполными или противоречащими действительности, что, естественно, скажется на степени точности результатов оценки.

2.2. Здесь приведен далеко не полный перечень ситуаций, при которых может возникать существенная неопределенность. На практике оценщик редко одинаково уверен в результатах каждой проводимой им оценки.

3. Отражение в отчете об оценке степени ограничения определенности оценки

3.1. Порядок предоставления информации о степени уверенности оценщика в результатах оценки зависит от цели оценки и согласованной с заказчиком формы составления отчета об оценке. Однако для соблюдения общего требования в части обеспечения объективности и достоверности отчета об оценке RICS считает, что, если неопределенность может оказать значительное влияние на результаты оценки, оценщик должен обратить внимание [заказчика] на этот факт, указать причину неопределенности и отразить ее в отчете об оценке.

3.2. Для многих целей оценки ее результаты отражаются единой величиной, вне зависимости от степени неопределенности. В этом случае задача оценщика — сделать наиболее близкий к действительности прогноз, но при этом прокомментировать надежность собственных заключений, например, указав на доступность и значимость рыночной информации для сравнительного анализа, чтобы заказчик имел возможность составить мнение о степени уверенности оценщика в итоговых расчетах.

3.3. При оценке отдельных объектов имущества оценщик может использовать верхнее и нижнее пороговые значения. В таких случаях целесообразно отразить результаты оценки как диапазон значений. Однако если оценщик может обоснованно прогнозировать различные стоимостные параметры при разных условиях, целесообразно привести альтернативные заключения о стоимости на основе специальных допущений, отражающих такие различия в условиях.

3.4. При других обстоятельствах, в неопределенных рыночных условиях или в связи с прочими факторами, которые могут оказать существенное влияние на результаты оценки, целесообразно провести анализ чувствительности, чтобы проиллюстрировать характер воздействия изменения этих переменных величин на результаты оценки. Данный подход особенно оправдан при использовании метода расчета стоимости остаточного актива.

3.5. Использование перед значением стоимости таких определений, как «приблизительно» или аналогичных ему, без развернутого пояснения обычно недостаточно полно передает высокую степень неопределенности. Поскольку оценка представляет собой заключение оценщика о наиболее вероятном из возможных результатов, составленное на основе имеющейся информации, указанные выше определения лишь отражают наличие неопределенности любого вывода о стоимости, независимо от того, обоснован он или нет.