01.08//2011
Централизованное распределение бесплатной земли при игнорировании необходимости рыночной оценки ее стоимости привело к неэффективному землепользованию в сельском и лесном хозяйстве, а также обусловило нерациональную модель городского развития, например размещение промышленных зон, а также экологически вредных предприятий в центральной части городов.
Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Начатая в 1991 г. земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное число граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру.
Важнейшей задачей земельной реформы являются дальнейшие радикальные преобразования земельных отношений для осуществления практического перехода к гарантированным Конституцией Российской Федерации формам собственности на землю и развитию регулируемого государством земельного рынка на основе системы научно обоснованной экономической оценки стоимости земельных участков.
Экономическая оценка земельного участка — деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.
Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.
Можно выделить четыре основные цели оценки земельных участков:
Первая цель оценки стоимости земельных участков — удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли.
Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться, и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Государственная политика по развитию оборота земли и другой недвижимости направлена на решение следующих задач:
В настоящее время в России при оценке земельных участков и других объектов недвижимости используются различные виды стоимости.
Краеугольный камень теории оценки недвижимости — это понятие «рыночная стоимость». В Федеральном законе от 29 июля 1998 г. № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дано следующее определение рыночной стоимости:
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
Данное определение рыночной стоимости базируется на следующих предпосылках: сделка совершена в условиях конкурентного и равновесного рынка при соблюдении типичных условий и передаче титула собственности от продавца к покупателю в момент отчуждения объекта.
Рыночная стоимость всегда относится к конкретному моменту, поскольку при изменении конъюнктуры рынка она также может измениться. Поэтому рыночная стоимость отражает фактическое состояние рынка и обстоятельства заключения сделки на действительную дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Дата оценки и дата написания отчета об оценке могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки.
Остановимся более подробно на основных понятиях определения рыночной стоимости земельного участка:
«...наиболее вероятная цена...» — имеется в виду, что рыночная стоимость — это наиболее вероятная (обоснованно достижимая) цена при осуществлении сделки между покупателем и продавцом, которые имеют типичную для открытого и конкурентного земельного рынка мотивацию;
«...на открытом рынке в условиях конкуренции...» — под открытостью рынка понимается отсутствие препятствий экономического, юридического и административного характера для вхождения всех желающих на данный земельный рынок, а также выхода из него.
Условия конкуренции на рынке определяются степенью однородности и мобильности товаров, количеством продавцов и покупателей и влиянием каждого из них на цену продажи, наличием барьеров для входа на рынок и другими факторами. В отличие от рынка совершенной конкуренции на земельном рынке каждый участок имеет свою специфику и местоположение, число участников невелико и они, как правило, недостаточно информированы, существенную роль играет государственное регулирование;
«...стороны сделки действуют разумно...» — рыночная стоимость предполагает, что стороны сделки действуют экономически рационально, компетентно и в своих интересах. У покупателя имеются мотивы купить, но его не принуждают к этому. Он совершает покупку с учетом сложившихся условий и ожиданий рынка имеющегося, а не воображаемого или гипотетического.
Потенциальный покупатель не собирается совершать сделку по любой цене и платить выше той суммы, которую требует рынок.
Продавец не желает и не вынужден продать земельный участок по любой цене, предлагаемой на рынке. Он заинтересован продать участок после достаточного срока его экспозиции за лучшую цену, которая возможна на конкурентном рынке;
«...на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства...» - стороны сделки не испытывают незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств. У покупателя и продавца отсутствует острая экономическая или другая необходимость в данной сделке. Между ними нет предварительного сговора или особых отношений: родственных, отношений между материнской и дочерней компаниями, между владельцем собственности и арендатором, которые могут сделать величину цены нетипичной для данного сегмента рынка земли;
«...стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки...» — стороны сделки, совершенной по рыночной стоимости, достаточно информированы о характеристиках продаваемого земельного участка, его фактическом состоянии и потенциальном использовании, а также о рыночной ситуации на дату оценки. Обладая этой информацией, каждый участник сделки действует в собственных интересах и рассчитывает получить максимальную выгоду соответственно своему положению в сделке;
«...объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты...» — объект оценки, для того чтобы быть проданным по рыночной стоимости, должен быть выставлен на рынок, в форме формального предложения заключить сделку, с указанием всех необходимых условий. Продолжительность периода экспозиции на конкурентном рынке может колебаться в зависимости от сложившихся условий и назначения использования земли, но она должна быть достаточной для привлечения адекватного числа потенциальных покупателей, образующих данный сегмент рынка;
«...цепа сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки...» - на величину цены не оказывают влияние специфические условия финансирования и продажи, какие-либо скидки или уступки с чьей-либо стороны;
«...платеж за объект оценки выражен в денежной форме...» - средством платежа должны выступать денежные единицы, а не какие-либо ценные бумаги, товары и услуги или их сочетание с деньгами.
В Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) также приводится определение рыночной стоимости:
«При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, но которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».
В МСО подчеркивается, что для оценки рыночной стоимости оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование, или наиболее вероятное использование. Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос решается на основе данных рынка.
«Все методы, техники (способы) и процедуры измерения рыночной стоимости, если они применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению рыночной стоимости, когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение. Сравнения продаж или другие рыночные сравнения должны исходить из исследований рынка. Подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, должен быть основан на денежных потоках, определяемых рынком и на ставках отдачи, основанных на данных рынка. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа расчетов затрат и накопленной амортизации но рыночным данным».
В исключительных ситуациях рыночная стоимость может иметь отрицательную величину. К таким случаям относятся:
Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается при операциях купли-продажи или сдачи в аренду, при определении стартовых цен на конкурсах и аукционах, для учета земельных участков в активах предприятий с целью привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций и в других случаях.
Все большее распространение в российской практике получает практика земельных торгов. В постановлении Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, или нрава на заключение договоров аренды таких земельных участков», а также в ЗК РФ (ст. 38, 381, 38*), установлены правила организации и проведения торгов по продаже прав на земельные участки.
Земельный кодекс предусматривает две формы проведения торгов: конкурс или аукцион. Аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной пла-ты. Победителем аукциона признается лицо, назвавшее наибольшую цену.
Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка. Победителем конкурса считается лицо, Предложившее лучшие условия, такие как сроки освоения, участие в развитии инфраструктуры, архитектурно-планировочные решения и др.
Постановление Правительства РФ № 808 и ЗК РФ предусматривают три объекта торгов:
Право собственности на земельный участок. При продаже находящихся в государственной собственности земельных участков организатор торгов определяет на основании отчета независимого оценщика начальную цену земельного участка.
Начальная цена устанавливается равной рыночной стоимости земельного участка. Торги признаются состоявшимися, если в них приняли участие не менее двух лиц, которые хотя бы один раз подняли стартовую цену.
Право на заключение договора аренды земельного участка. В крупных городах местные органы власти могут устанавливать единовременный платеж для инвесторов, желающих заключить договор аренды земельного участка с целью его застройки доходным объектом недвижимости. Впервые такой платеж появился в Москве в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 26 сентября 1994 г. № 471-РМ «О плате за право заключения договора аренды земли в Москве».
Величина арендной платы за земельный участок. Как установлено п. 4 ст. 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. На практике арендная плата за государственные и муниципальные земли рассчитывается или в процентах от кадастровой стоимости, или по утвер-жденным местным методикам на основе базовых ставок и различных коэффициентов.
Величина процентной ставки от кадастровой стоимости утверждается собственником земли. Например, в Москве с 1 июля 2006 г. ставки арендной платы для земельных участков установлены в размере 1,5% от кадастровой стоимости.
Рыночную стоимость земельного участка не следует смешивать с другими видами стоимости: инвестиционной, ликвидационной и кадастровой.
Инвестиционная стоимость - это стоимость для конкретного лица при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки.
При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночном стоимости учет.возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
Она рассчитывается при обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая является результатом сделки между продавцом и покупателем, имеющими типичную мотивацию, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.
Выделяют целый ряд существенных причин, вызывающих различие в величине рыночной и инвестиционной стоимостей одного и того же объекта оценки, такие как:
Основными целями расчета инвестиционной стоимости при оценке недвижимости являются:
Для расчета инвестиционной стоимости могут применяться традиционные методы, но они используют не рыночные данные.
Например, инвестор может применять ставку дохода, которая не является рыночной и специфична только для этого инвестора.
При использовании метода дисконтированных денежных потоков для определения стоимости оценщик приходит к расчетной величине инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости.
Таким образом, инвестиционная стоимость может быть выше или ниже рыночной стоимости в зависимости от требований инвестора, обоснованных в его инвестиционном проекте.
Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший ти-пичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Например, ликвидационная стоимость рассчитывается при закрытии предприятия и реализации его активов по отдельности. В этом случае она представляет разность между выручкой от продажи активов предприятия на рынке и издержками на ликвидацию.
Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. С 1 января 2006 г. налоговой базой для налогообложения земельных участков выступает кадастровая стоимость.
В МСО предусмотрены также виды стоимости (базы оценки), которые отсутствуют в Федеральных стандартах оценки. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости, подразделяются в МСО на три категории.
К первой категории относятся базы, которые отражают выгоды экономического субъекта от владения активом. Такая стоимость является специфичной для заданного экономического субъекта. Хотя при некоторых обстоятельствах эта стоимость может быть равна сумме, которую экономический субъект мог бы выручить от продажи актива, ее величина по существу отражает выгоды, получаемые от владения активом, и поэтому не обязательно подразумевает гипотетический обмен. Например, в эту категорию попадает инвестиционная стоимость.
Вторая категория баз оценки отражает цену, которая была бы на разумных основаниях согласована между двумя определенными сторонами при обмене активом. Несмотря на то что стороны MOi-ут быть независимыми и вести переговоры на коммерческой основе, актив не обязательно выставляется па более широком рынке, а согласованная цена может отражать специфические преимущества (или неудобства) от владения активом для участвующих в сделке сторон, а не для рынка в целом. Эта категория включает в себя справедливую стоимость, специальную стоимость и синергетическую стоимость.
Третья категория баз оценки - это стоимости, устанавливаемые в соответствии с законом, государственным регулированием или условиями контракта. Для целей налогообложения базы для проведения оценки часто устанавливаются законом.
Также применение конкретной базы оценки может быть разъяснено путем введения пояснительных допущений, характеризующих особые обстоятельства экономического субъекта, владеющего имуществом (например, действующее предприятие, предприятие на стадии ликвидации или предприятие, активы которого должны быть проданы для альтернативного использования).
Рассмотрим виды стоимости, которые отсутствуют в Федеральных стандартах оценки.
Справедливая стоимость - это денежная сумма, за которую может быть обменен актив в коммерческой сделке между хорошо осведомленными, заинтересованными сторонами.
Справедливая стоимость обычно рассчитывается при проведении оценки для целей Международных стандартов финансовой отчетности.
Специальная стоимость - это сумма, превышающая рыночную стоимость и отражающая определенные свойства актива, имеющие ценность только для специального покупателя.
Под специальным покупателем понимается покупатель, для которого конкретный актив обладает специальной стоимостью, из-за преимуществ, возникающих за счет обладания им, но не относящихся к покупателям на рынке в целом. Например, собственник участка площадью шесть соток при покупке соседнего участка может присоединить его к имеющемуся участку и тем самым образовать новый участок площадью 12 соток.
Специальная стоимость может возникнуть, когда актив имеет признаки, которые делают его более привлекательным для специфического покупателя, или для ограниченной категории покупателей, чем для обычных покупателей на рынке. Эти признаки могут включать в себя физические, географические, экономические или юридические характеристики актива.
Синергетическая стоимость (стоимость слияния). Дополнительный элемент стоимости, создаваемый за счет сочетания двух или более имущественных интересов, когда стоимость имущественного интереса, получаемая в результате их объединения, выше, чем сумма первоначальных имущественных интересов.
Вторая цель оценки стоимости земельных участков - создание базы для налогообложения.
Основными источниками денежных поступлений от недвижимости являются:
Статья 65 ЗК РФ предусматривает, что для целей налогообложения и в иных случаях устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
По новому Налоговому кодексу (глава 31 вступила в силу с 1 января 2005 г., Федеральный закон .от 29 ноября 2004 г. № 141) земельный налог рассчитывается от кадастровой стоимости земли, в ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.
25 августа 1999 г. вышло постановление Правительства РФ № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», которое положило начало государственным работам по проведению в России кадастровой оценки земли. 8 апреля 2000 г. было принято постановление Правительства РФ № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». В соответствии с постановлением Правительства РФ от И апреля 2006 г. «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года.
Кадастровая оценка различных категорий земель необходима для внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности их использования.
Наряду с проведением кадастровой оценки земли в 2010-2012 гг. планируется начать работы по массовой (кадастровой) оценке объектов жилой недвижимости для введения единого налога на недви-жимость вместо налогов на землю и имущество физических лиц.
Третья цель оценки земельных участков - реальное отражение их стоимости в активах предприятий.
Для реализации этой цели для юридических лиц предусмотрен переход от права постоянного бессрочного пользования земельными участками к праву собственности или аренде.
В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2010 г.
В статье 36 ЗК РФ сформулировано исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, которое имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий и строений на этих участках.
Смысл исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков заключается в преимущественном праве этих лиц на приобретение (закрепление) в собственность земельного участка, на котором расположена указанная недвижимость. Таким образом, стоимость права постоянного бессрочного пользования обусловлена выгодой, которую может получить собственник здания от выкупа или заключения договора аренды земельного участка.
В случае выкупа земельного участка по установленной законом выкупной цене выгода собственника здания определяется как разница между рыночной стоимостью аналогичного земельного участка, находящегося в собственности, и выкупной ценой с учетом затрат на оформление документов.
В случае заключения договора аренды земельного участка вы года собственника здания определяется как разница между годовой рыночной ставкой арендной платы и нормативно установленной арендной платой (2% от кадастровой стоимости).
Данная разница переводится в текущую стоимость на срок аренды по ставке дохода для земельного участка.
Сравнение полученных результатов позволит определить наиболее эффективный вариант: выкуп участка или переход на аренду.
При продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, выкупная цена таких земельных участков определяется в порядке, установленном п. 1-2 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса».
В Федеральном законе от 24 июля 2007 г. №212 «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в го-сударственной или муниципальной собственности», цена выкупа земельных участков устанавливается региональными властями, и она не должна превышать 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, а в городах с населением свыше 3 млн. человек (Москва и Санкт- Петербург) - 20%, а в случае перепрофилирования объекта на земельном участке - 100% кадастровой стоимости.
При продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицам, ставшим собственниками расположенных на них зданий или сооружений после вступления в силу ЗК РФ, устанавливается следующая выкупная цена земли:
а) в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек — в размере от 5 до 30 ставок земельного налога (Москва - 30);
б) от 500 тыс. до 3 млн. человек — от 5 до 17 ставок;
в) до 500 тыс. человек, а также за пределами границы поселений - от 3 до 10 ставок земельного налога.
Также Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 212 введено положение о приватизации земельных участков нынешними арендаторами. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после вступления в силу Земельного кодекса.
Установлены ограничения для величины арендной платы. Годовая арендная плата не может превышать 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, а для земель сельскохозяйственного назначения - 0,3% кадастровой стоимости, для арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, — 1,5%.
Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.
Четвертая цель оценки стоимости земельных участков - составление государственного кадастра недвижимости, а также реальное стоимостное отражение в статистике национального богатства страны.
Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в РФ, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.
Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».
Земельный фонд России составляет 12,5% мировой территории, на нем находится 55% черноземных почв мира, 25% запасов пресной воды, 60% запасов древесины хвойных пород'. Кроме того, в России сосредоточено 30% разведанных мировых запасов энергоносителей. Отражение стоимости этих и других ресурсов в государственном кадастре будет иметь огромное значение для их эффективного использования и реального возмещения наносимых убытков.
В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» образовано Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости2, которое Указом президента РФ3 с 1 марта 2009 г. преобразовано в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
К основным полномочиям данной службы относятся:
а) создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра. Организация подготовки землеустроительных материалов для установления государственной границы РФ, границ субъектов РФ и муниципальных образований;
б) осуществление государственной кадастровой оценки земель. В соответствии с постановлением от 17 сентября 2007 г. № 590 «О внесении изменений в Правила государственной кадастровой оценки земель» организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами.
Первый тур кадастровой оценки земель полностью был завершен в 2005 г. В 2006 г. был начат второй тур кадастровой оценки с оценки земель сельскохозяйственного назначения, который продолжился оценкой земель населенных пунктов (2007 г.), земель промышленности и иного специального назначения (2008 г.) и т.д.;
в) проведение государственного технического учета (технической инвентаризации) объектов капитального строительства;
г) к 2012 г. провести работы по массовой оценке жилых объектов капитального строительства в Российской Федерации, для введения налога на недвижимость вместо налогов на землю и на имущество физических лиц;
д) в перспективе объединение данных государственного земельного кадастра и единого государственного реестра объектов капитального строительства в Единый государственный кадастр объектов недвижимости;
е) организация проведения территориального землеустройства в соответствии с решениями органов государственной власти;
ж) осуществление государственного мониторинга земель в Российской Федерации и государственного земельного контроля;
з) предоставление заинтересованным лицам сведений государственного земельного кадастра и сведений об объектах капитального строительства.
Таким образом, создание государственного кадастра недвижимости позволит реализовать следующие цели: