Оценка

Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты



В.И. Петров


Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения должна производиться исходя из их разрешенного, наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

а) сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения). Сельскохозяйственные угодья оцениваются методом капитализации земельной ренты и методом сравнения продаж.

При применении метода сравнения продаж в условиях отсутствия рынка сельскохозяйственных земель возникают следующие проблемы:

  1. Отсутствует достаточный объем рыночной информации о сделках с участками сельскохозяйственного назначения.
  2. Оценка стоимости участков сельскохозяйственного назначения часто производится с учетом их последующего перевода в земли населенных пунктов иод коттеджную застройку (реже в земли промышленности), что существенно завышает их стоимость.
  3. Сложно собрать информацию об агрономических свойствах участков-аналогов для внесения корректировок, учитывающих следующие элементы сравнения:

      4.   Отсутствует методика расчета величины корректировок.

Поэтому основным методом оценки сельскохозяйственных угодий в современных российских условиях является метод капитализации земельной ренты;

б) земли, занятые зданиями и строениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Они оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков.

Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья. В случае отсутствия данных экспликации площади земель, занятых капитальными строениями и зданиями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, они определяются на основе данных о плотности застройки в соответствии со СНиП П-97-76 «Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий»;

в) земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитными полосами древесно-кустарниковой растительности. Они не подлежат самостоятельной оценке, а их площадь учитывается при оценке сельскохозяйственных угодий.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения методом капитализации земельной ренты включает следующие этапы:

  1. Сбор и подготовка исходной рыночной и статистической информации.
  2. Выбор сельскохозяйственных культур для расчета земельной ренты.
  3. Расчет среднегодовой величины земельной ренты по севообороту.
  4. Расчет коэффициента капитализации.

Этап 1. Сбор и подготовка исходной рыночной и статистической информации.

На первом этапе осуществляется сбор и подготовка исходной рыночной и нормативной информации.
Сведения об оцениваемом участке должны включать:

а) правоустанавливающий документ на земельный участок;
б) кадастровый план земельного участка;
в) категория земельного участка в соответствии с целевым назначением;
г) разрешенное использование;
д) сведения об ограничениях и обремеиениях земельного участка;
е) общая площадь земельного участка;
ж) площади каждой почвенной разновидности земель для сельскохозяйственных угодий;
з) сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций;
и) при наличии сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках.

Источники информации:

  1. Единый государственный реестр земель. Заявление на предоставление сведений из государственного земельного кадастра.
  2. Фонд данных землеустроительной документации. Формируется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 11 июля 2002 г. № 514 «Об утверждения положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства».
  3. Данные экспликации земель землевладений или экспликации земель в границах сельскохозяйственных предприятий.
  4. Почвенные карты.
  5. Материалы внутрихозяйственного землеустройства.
  6. Материалы кадастровой оценки (урожайность, технологические карты по затратам и др).

Далее определяется состав почв (почвенных разновидностей) на территории оцениваемого земельного участка.

Для определения состава почв используют карту обследования почв и почвенный очерк (отчет). На основе указанных источников выделяются группы почв по оцениваемому участку в разрезе пашни, сенокосов и пастбищ.

Этап 2. Выбор сельскохозяйственных культур для расчета земельной ренты.

На втором этапе производится выбор сельскохозяйственных культур для расчета земельной ренты.

Критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв. Поэтому необходимо исходить из набора культур, типичных или традиционно возделываемых в районе расположения участка, в соответствии с рекомендуемой зональной структурой посевов или фактически сложившемся севооборотом. В этом проявляется принцип НЭП при оценке сельскохозяйственных угодий.

Далее определяется нормативная урожайность по каждой группе почв в разрезе выбранных сельскохозяйственных культур (3—5 видов).

В качестве показателя нормативной урожайности может использоваться величина урожайности, определенная в материалах кадастровой оценки.
Кроме того, на основе статистической отчетности по области можно рассчитать среднюю фактическую урожайность на аналогичных почвах за последние годы, но не менее чем за 5 лет.

Этап 3. Расчет среднегодовой величины земельной ренты по севообороту.

На третьем этапе рассчитывают величину земельной ренты по выбранным сельскохозяйственным культурам.

Земельная рента = Валовой доход - Затраты (с учетом прибыли);
Валовой доход = Цена продажи х Нормативная урожайность.

Для проведения расчетов используется фактическая информация по административному району, в котором проводится оценка.
Цена продажи сельскохозяйственных продуктов выступает в качестве общественно необходимых затрат и определяется но рыночным цена» типичных продаж оптовых партий.

Затраты устанавливаются на основе технологических карг. Технологические карты содержат нормативы затрат в натуральном измерении на семена, удобрения, средства защиты растений, топливо и энергия для технологических нужд, затраты труда, измеряемые в человеко-часах на единицу площади, а также нормативную урожайность как основной, так и побочной продукции.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен. При расчете издержек также следует учитывать уровень инженерного обустройства земельного участка (например, мелиорация). Такие издержки определяются через амортизационные отчисления и затраты на их ремонт.

Прибыль предпринимателя можно рассчитывать на основе среднеотраслевой рентабельности за последние 3—5 лег по производству каждой сельскохозяйственной культуры, участвующей в севообороте, при этом минимальный уровень прибыли, необходимый для простого воспроизводства, составляет 20%.

Определив значение земельной ренты по каждой основной сельскохозяйственной культуре, участвующей в севообороте, рассчитывается среднегодовое значение земельной ренты в целом по севообороту.

Отсутствие ренты при расчетах но какой-либо сельскохозяйственной культуре свидетельствует о том, что данную группу почв нецелесообразно использовать для выращивания этой культуры, а оценку необходимо проводить после перевода земельного участка в более низкую категорию пригодности. Например, если в качестве пашни земельный участок не дает ренты, то его стоимость оценивают при использовании под сенокос.

Все сельскохозяйственные земли подразделяются на три категории пригодности:

  1. земли, пригодные под любое сельскохозяйственное использование, в том числе под полевые культуры (пашня, многолетние насаждения);
  2. земли, малопригодные под полевые культуры, но пригодные под кормовые угодья (сенокосы, пастбища);
  3. земли, не пригодные для использования в сельском хозяйстве без коренной мелиорации (болота и т.п.).

Этап 4. Расчет коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения и включает следующие элементы:

  1. Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.В качестве безрисковой ставки обычно используются ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам.
  2. Премия за риск инвестиций в сельскохозяйственные земли. Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в сельскохозяйственные земли, обусловленный как макроэкономическими факторами, так и характеристиками объекта оценки: структура оцениваемых земель (пашня, сенокосы, пастбища, сады и виноградники), их региональное местоположение, эффективность управления сельскохозяйственным производством и др.

Традиционно риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму — статичные и динамичные.

Систематический риск связан с факторами, влияющими на все объекты недвижимости: экономическая ситуация на рынке, изменение законодательства, увеличение сегментов рынка недвижимости п числа конкурирующих объектов и др.

Несистематический риск связан с конкретной оцениваемой недвижимостью и не зависит от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Примерами несистематического риска могут быть снижение плодородия почвы, изъятие сельскохозяйственных земель для общественных нужд, неуплата арендных платежей арендаторами, развитие поблизости отданного объекта несовместимой с ним системы землепользования, неправильно оформленные договора и др.

Статичный риск — это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании. Размер поправки за статичный риск определяется как размер страховых отчислений за полную страховку недвижимости в страховых компаниях высшей категории надежности плюс 30% за риск невыплат страховки или ее выплаты, но не в полном объеме.

Динамичный риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция». Динамичный риск связан с изменением в системе землепользования и внешних связей объекта. Действия или бездействие конкурентов на рынке могут также создать условия для потерь, так же как и для получения дополнительной прибыли.

Для расчета величины премии за риск инвестиций в оцениваемые сельскохозяйственные земли может применяться матричный метод.
Суть этого метода заключается в том, что для каждого риска экспертным путем определяется балл по десятибалльной шкале, после чего определяется общее количество наблюдений, взвешенный итог, общая сумма баллов и средневзвешенное значение.

      3.    Премия за низкую ликвидность учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен на рынке сельскохозяйственных угодий, а также типичный срок их экспозиции.

В целом динамика цен и объемов продаж на земельном рынке характеризуется устойчивой тенденцией повышения, хотя сроки экспозиции сельскохозяйственных угодий значительно выше, чем для других альтернативных видов использования таких земель (например, участков под коттеджную или промышленную застройку).